#2020년 #장기보유특별공제 혜택 축소 #양도소득세 계산기 #부동산 계산기 #양도소득세

양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소 라는 새해 정책에 대해서 정말 쉽게 알려드리겠습니다.

 

이해를 쉽게 하기 위해서 예시를 들어보겠습니다.

주택을 [10억]에 사서 [3년]정도 보유하고 [20억]에 판다고 가정해볼께요.

왜 이렇게 가격을 높게 잡았냐면 1가구 1주택 9억이하는 비과세라서 계산을 할 필요가 없어요.



취득가액(산 가격) 100,000(단위 만원, 10억)

양도가액(판 가격) 200,000(단위 만원, 20억)

양도차익(판 가격 - 산 가격 - 필요경비) 200,000 - 100,000 - 2,000 = 98,000(9억8천)

양도차익은 순수익이라고 생각하면 간단합니다.

필요경비라는 것은 각종 취득세, 수수료, 중개료, 수리비 등등 을 포함합니다.

(여기서는 편의상 2,000만원으로 책정했습니다. 9억이상은 수수료도 합의로 진행되는데 일단 최대치가 0.009로 1,800만원입니다.)



자 지금까지 양도차익을 구했습니다.

판 가격 - 산 가격 - 필요경비 여기까지는 이해하셨죠? 이제 조금 복잡해집니다.



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자 이제 세금의 시간입니다.

장기보유특별공제(줄여서 장특공)라는 것이 등장합니다.

부동산 오래 가지고 있으면 세금 좀 깍아준다는 얘기입니다.

간단하게 1세대 1주택일 경우 연 8%로 계산됩니다.

올해(2019년)까지는 [3년 이상 보유]였는데 내년부터는 [2년 이상 거주]로 바뀝니다.

예시에서 3년 보유가 했으니까 24%를 적용받을 수 있습니다.



양도차익(판가격-산가격-필요경비)이 98,000만원(9억8천만원)

여기서 9억까지 비과세이니까 9억을 제외한 가격에서 양도차익을 계산합니다.

그걸 과세대상양도차익이라고 부릅니다.



과세대상양도차익

 

계산식은 복잡하지만 개념만 이해하시고 공식은 외우지마세요. 어차피 계산기 있어요.

맨 아래 사이트!!

 

계산식은 양도차익x(양도가액-9억)/양도가액

98,000x(200,000-90,000)/200,000 = 53,900만원



3년이상 보유니까 공제가 들어갑니다.

장기보유특별공제

과세대상양도차익에 1년에 8%, 3년에 24%를 계산하면

장기보유특별공제가 53,900 x 0.24 = 12,936만원



자 이제 세금을 책정하기 위한 기준 금액, 과세표준을 구해봅니다.

과세표준

과세대상양도차익 - 장기보유특별공제를 하면

53,900 - 12,936 = 40,964만원입니다.



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공제를 해줬는데 왜 빼는거지? 라고 생각을 하신다면 과세표준의 예시에 대해서 알아보겠습니다.

예시)

세금이 10%라고 치면 과세표준이 100만원일때 세금이 10만원이겠죠

그럼 공제를 10만원 받았다고 치면 과세표준 100만원에서 10만원을 빼면

과세표준이 90만원이고 세금이 10%면 9만원이 실제 세금이 됩니다.

과세표준에서 공제를 빼니까 세금이 줄어들었습니다.



자 다음으로 넘어갈께요.



여기서 양도소득 기본공제라는 것이 등장합니다.

기본공제라는 것은 1년에 1번에 한해서 부동산 매도시 250만원을 차감해주는 제도 입니다.

그럼 -250만원을 한번 더 해줍니다.

40,964 - 250 = 40,714만원입니다.



지금까지 과세표준 구한 공식을 간단히 요약해보겠습니다.

양도차익(판가격-산가격-필요경비)-장특공-기본공제



어려워보이지만 방금 글을 읽으셨다면 쉬우실 겁니다.

자 그럼 양도소득세는 어떻게 구하는지 봅시다.

거의다 왔어요. 포기하지마세요.



양도소득세 = 과세표준 X 세율 - 누진공제액



어려워 보이지만 이건 아주 쉽습니다.

세율과 누진공제액은 표가 있어요. 그거보고 넣으시면 되요.

하지만 개념만 이해하시고 계산기 쓰세요.

 

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양도소득세 = 과세표준(40,714만원) X 세율(40%) - 누진공제(2,540만원)

양도소득세는 13745.6만원

여기에 지방소득세(주민세) 10%(1374.56만원)를 추가하면

총 납부세금이 됩니다.



총 납부세금은 151,201,600원이 되겠습니다.



자 공식 정리할게요.

총 납부세금 = 양도소득세 + 지방소득세(양도소득세의 10%)

양도소득세 = 과세표준 x 세율(정해져있음) - 누진공제(정해져있음)

과세표준 = 양도차익(판가격-산가격-필요경비)-장기보유특별공제(정해져있음)-기본공제(250만원)

 

 

2020년에 변경되는 부분은 장기보유특별공제되는 부분으로

1가구 1주택일 경우



2019년까지는 2년이상 보유만 하면 3년째부터 년 8%씩 누적되서 최대 80%공제



2020년부터는 2년이상 거주하면 3년째부터 년 8%씩 누적되서 최대 80%공제

2년이상 거주 안하면 2%씩 최대 30%공제



이렇게 변경됩니다. 공부 좀 되셨나요?

계산식은 직접하기에는 너무 복잡하죠?

이론적으로 알고 계시고 계산은 직접하지마세요.



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부동산계산기

이런 좋은 사이트가 존재합니다. 모든 계산을 다 알아서 해줍니다. 최고. 



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