부동산 트렌드 변화에 따른 내 집 마련 전략 -KB 임채우 수석 전문위원 부동산

정부는 서울 집값을 잡기 위해 10월 말에 분양가상한제 적용대상 지역을 발표했다. 공급 위축을 불식시키고자 동별 핀셋 규제를 한 것이 특징이다. 분양가상한제 시행으로 집값이 안정을 찾을지, 공급 축소 우려로 집값이 상승할지, 실수요자 및 투자자는 혼란스럽기만 하다. 하지만 부동산 트렌드를 알고 투자에 나선다면 실패를 줄이고 성공적인 내 집 마련 및 훌륭한 투자가 될 수 있다.

단적인 예로 과거 2000년대 초중반에는 대형 아파트 인기가 높았다. 3.3㎡당 분양가도 가장 높았다. 하지만 지금은 전용면적 60㎡(24평형)이하 소형 평형이 분양 성적이 좋고 3.3㎡당 분양가도 가장 높다.

우리나라 1~2인가구 비중은 2018년 기준 56.8%에 달한다. 가구원 수가 2.44명에 불과하다. 평균 가구원 수가 3명이 채 되지 않는다. 다시 말해 혼자 살거나 둘이 사는 가구가 10가구 중 6가구에 달해 큰 평형대 수요가 적은 것이다.

또한 아파트 평면이 좋아져 전용면적 60㎡여도 발코니를 확장하면 전용 84㎡ 못지않은 공간 확보가 가능하다. 방3개, 욕실2개로 4인 가족이 거주해도 불편하지 않을 정도로 공간 활용도가 좋다.

서울 성동구 성수동의 고급 주상복합아파트 전용 25㎡(7.5평)은 매매가격이 10억원에 달하고 송파구 잠실동의 전용 28㎡ 아파트는 8억5000만원에 실거래 되고 있다. 주택형이 작을수록 3.3㎡당 금액이 높은데다 물량이 많지 않아 투자가치로도 손색이 없다.

두 번째로 ‘학세권’ ‘물세권’ ‘숲세권’도 주거 선택의 중요한 기준이 되고 있다. 먼저 학세권은 과거부터 주택 가격을 떠받치는 중요한 요소였다. 서울에서 학군이 좋은 지역은 강남구 대치동이다. 신축한지 2년차에 접어든 래미안대치팰리스 전용 85㎡(34평형)아파트는 27억원에 실거래됐다. 이 외에도 서울 양천구 목동, 노원구 상계동과 중계동, 광진구 광장동 등이 학군이 좋은 대표적인 지역이다. 이러한 지역은 교육열과 맞물려 주택가격이 높게 형성될 전망이다.

물세권과 숲세권도 중요한 기준이다. 주택 주변에 강, 하천, 공원, 낮은 야산 등이 형성된 곳은 조망권이 우수하고 운동이나 산책을 할 수 있어 인기가 좋다. 특히 녹지가 많은 곳은 미세먼지에 강하고, 콘크리트 문화에서 벗어나 거주민이 자연을 벗 삼을 수 있어 훌륭한 힐링 공간이 될 수 있다. 특히 한강변은 한강조망권이 좋고 한강 인근에 마련된 공원에서 운동과 산책을 즐길 수 있어 아파트 가격이 높게 형성되어 있다. 최근에 한강변 한 아파트는 3.3㎡당 1억원에 거래돼 언론에 회자된 바 있다.

세 번째로 중요한 것은 역세권이다. 지하철역과의 거리가 얼마냐에 따라 같은 아파트 단지에서도 가격 차이가 적게는 수 천 만원에서 많게는 1억원 이상 차이가 난다. 역세권은 집에서 지하철역까지 도보 5분 이내, 조금 넉넉하게 보면 도보 7분 이내이다. 거리로는 500m정도. 역세권에 입지한 주택은 전세나 월세도 높게 받을 수 있고, 주택시장 하락기에도 상대적으로 가격이 덜 떨어진다.

무주택자라면 이러한 주거 선택의 중요한 기준들을 고려해 내 집 마련에나서는 게 바람직하다. 이와 함께 분양가상한제가 10월말부터 시행되고 분양가상한제가 적용되지 않더라도 주택도시보증공사(HUG)에서 분양가를 통제하고 있기 때문에 아파트 청약에 도전해볼 만하다. 청약가점이 높다면 적극적으로 청약에 나서야 한다.

하지만 청약제도가 무주택자 위주로 되어 있다 보니 가점이 낮은 사람은 청약을 통해 내 집 마련하기가 사실상 어렵다. 부양가족이 3명 이상이고, 무주택기간과 청약통장가입기간이 15년 이상이어야 당첨 가능권인 60점 이상이 나온다. 30세에 결혼해서 부양가족(자녀 2명 포함)이 3명이 되는 45세 정도는 되야 가능한 점수다.

가점이 높아지길 기다렸다가 바늘구멍인 청약에 당첨된다 하더라도 이미 주택가격이 한참 오른 뒤일 수 있다. 시간적인 기회비용까지 감안하면 하루 빨리 주택을 장만하는 것이 유리할 수 있다.

만일 청약 당첨이 어려운 40세 이하라면 아파트 분양권을 프리미엄을 주고 매입하는 방법이 있다. 하지만 분양권 전매제도 강화로 서울 전 지역 분양권과 경기도 청약조정지역 공공택지 분양권은 소유권이전 후 매입이 가능해 사실상 합법적으로 분양권 매입이 불가하다.

따라서 재개발이나 재건축 아파트 입주권을 매입하는 것이 현실적인 방안이 될 수 있다.이는 청약 당첨 가능성이 낮은 다주택자도 관심을 갖을 수 있는 방법이다. 특히 재개발사업지에서 다세대주택이나 단독주택을 매입하면 아파트나 재건축보다 투자금이 적어 보유자금이 적은 경우에 적합한 방법이다.

반면 재건축은 노후화된 아파트를 새롭게 아파트를 짓는 것으로 기반시설(도로, 학교 등)이 잘 갖춰져 있어 실제로 거주가 가능하고 재개발 사업과 달리 유지 관리가 편한 장점이 있다.

주의할 점은 서울은 투기과열지구여서 재개발과 재건축에서 조합원 지위양도 제한이 있다는 점이다. 재개발의 경우 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 구역들은 관리처분인가 이후부터 조합원지위 양도가 금지된다. 재건축도 조합설립인가를 득한 아파트를 매입할 경우 아파트 입주권이 나오지 않으므로 주의해야 한다.

물론 일부 예외조항이 있어 조합설립인가를 득한 단지라도 10년 보유, 5년 거주한 1주택자의 재건축 아파트는 매입을 해도 입주권이 나오므로 이러한 물량에 관심을 갖는 것도 좋은 방법이다. 또 재개발·재건축 사업은 장기 사업이고 조합원간의 내홍, 정부정책에 따라 부침이 심한만큼 10년 정도 장기적인 관점에서 접근하는 게 좋다.

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임채우 수석 전문위원 부동산

- 건국대학교 부동산학 석사
- 금융연수원, 한경아카데미, 명지전문대 부동산 강사
- 저서 '왜 부자들은 집부터 살까'
- SBS, 조선일보, 매일경제신문 등 방송출연 및 칼럼기고